مقالات

شرط خیار نهایی

شرط خیار نهایی

شرط خيار يا خيار شرط بودن عبارت مذكور در قرارداد

شرط خیار نهایی

چکیده

شرط خیار و خیار شرط هر دو به عنوان بخشی از عقد محسوب می شوند که جزو بدنه اصلی  آن نیستند لیکن  موجود تبعی قلمداد می شوند که قابلیت تفکیک از قرارداد را دارند. شرط خیار در نتیجه تلاقی اراده‌ طرفین ایجاد می شود و  اختیار فسخی که در نتیجه‌ این موجود اعتباریِ تبعی حاصل می‌شود، «خیار شرط» نامیده می‌شود. به عبارت دیگر شرط خیار شرطی است که خیار ایجاد می کند ولی خیار شرط اختیار فسخ حاصل از شرط است. اعمال خيار شرط منوط به حصول معلق عليه است ولي شرط خيار در هر صورت، در مهلت معين، قابل اعمال است.

هدف از تشریح خیار شرط از شرط خیار نقد و بررسی نمونه رایی است که در راستای این دو شرط توسط دادگاه عمومی حقوقی صادر شده  و در مرحله فرجام مورد ایراد دیوان عالی کشور قرار گرفته است. آنچه در قرارداد متعاملین شرط  شده بسیار مبهم است، از این رو دادگاه عمومی حقوقی این شرط را شرط تخلف از خیار قلمداد کرده و به علت فوری بودن اعمال خیار، ادعای فسخ را نپذیرفته و حکم به تنظیم سند رسمی داده است. دیوان عالی کشور به علت فوری نبودن شرط خیار و عدم قید مدت عقیده بر ابطال قرارداد دارد. با بررسی آراء صادره بر این باور هستیم که شرط لحاظ شده اولاً خیار شرط است نه شرط خیار؛ ثانیاً این خیار برای خریدار لحاظ شده و فروشنده مشروط علیه است، ثالثاً؛ قرارداد به علت مشخص نبودن موعد تنظیم سند در دفترخانه باطل است نه به علت عدم تعیین مهلت شرط خیار.

در این پژوهش نخست به تبیین مفهوم و ماهیت خیار شرط خواهیم پرداخت. سپس مبنای خیار شرط تشریح می شود و در نهایت با ذکر متن دادخواست و آراء دادگاه بدوی و تجدیدنظر به نقد و بررسی آن خواهیم پرداخت.

 

شرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهاییشرط خیار نهایی

 

گفتار اول: مفهوم و ماهیت خیار شرط

آنگونه که مشخص است خیار از ریشه خَیَرَ به معنای اختیار کردن است. (ابن منظور، 4، 267)  از این رو در معنی لغوی گفته می شود خیار دل نهادن به چیزی با میل و رضا است. (فیض، 326)

از نظر اصطلاحی دو نوع تعبیر برای خیار لحاظ شده است و به نوعی معنای متفاوت تری از معنای لغوی آن پیدا کرده است. مناسب و موجزترین تعریف از خیار در بین فقها مربوط به فخر المحققین است که مقرر می دارند: «الخیار ملک فسخ العقد» (فخرالمحققین، 1/482)  یعنی انسان مالک و صاحب اختیار برای برهم زدن عقدی است که منعقد کرده است. به عبارت دیگر اشخاص همانطور که برای انعقاد عقد آزاد و صاحب اختیار هستند برای فسخ و انحلال آن نیز می توانند برابر شرطی که در عقد پذیرفته اند نهاد حقوقی تاسیس شده را از بین ببرند. لهذا در باب معاملات خیار فسخ با خیار تعیین مورد معامله متفاوت است در خیار تعیین، طرفین ملزم به مفاد قرارداد هستند و در راستای اصل لزوم، متعهدعلیه مورد معامله را به صورت اختیاری انتخاب و به متعهد له تحویل می نماید. «این اختیار بر فرض صحت، راجع است به تخییر بایع در مورد بیع کلی نسبت به تسلیم فردی از افراد به مشتری؛ نه آنکه داخل در خیارات باشد. (عبده بروجردی 113، به نقل از عمید زنجانی، 119)

قابل ذکر است حق خیار به عنوان امری استثنایی است که بر اصل لزوم جاری می شود. بنابراین زمانی که متعاملین اقدام به انعقاد معامله ای می کنند باید به تعهدات ناشی از آن پایبند باشد و نمی توانند از ایفای وظایف و الزامات ناشی از آن امتناع نمایند، بلکه صرفاً در صورتی که شرایط مورد توافق در خیار فسخ محقق شود می تواند حسب مورد نسبت به اعمال خیار و انحلال توافق اقدام کند. (کاشف الغطاء، 8)

به هر ترتیب خیار به عنوان حقی است که از عقد یا حکم شرع ایجاد شده و صاحب آن مختار است عقد لازم را منحل یا اثبات و ابقاء نماید. روشن است که خیار فسخ به سبب یک جانبه بودن با اقاله که حاصل توافق طرفین می باشد متفاوت است. همچنین خیار فسخ در عقد لازم با جواز در عقود جایز متفاوت است زیرا اختیار فسخ ناشی از تراضی طرفین بوده و قاعدتاً قابل اسقاط است لیکن جواز مبتنی بر اراده تشریعی و غیر قابل اسقاط می باشد گرچه گفته می شود در عقود جایز نیز پذیرش بر اراده تکوینی استوار است و اجباری در قبول آن وجود ندارد. (خویی، 6/14-15)

لازم به توضیح است در خیار فسخ حقیقتاً دو نوع حق وجود دارد. نخست؛ حق اعمال خیار است که صاحب آن می تواند نسبت به اعمال یا عدم اعمال آن اقدام کند. حق دوم متعلق به اصل قرارداد است که بازهم صاحب خیار می تواند نسبت به انحلال یا ابقاء آن تصمیم گیرد. در نوع اول حق خیار شبیه به جواز در عقود جایز مبتنی بر اراده تشریعی است اما حق دوم بر اراده شخصی صاحب خیار استوار است.

به این ترتیب واضح است عدم اعمال خیار فسخ و رها کردن عقد به حال خود و سکوت در این مورد  به معنی ابقاء عقد نیست بلکه صاحب خیار باید با اعمال ضمنی یا صریح خیار، جانب ابقاء یا زوال عقد را انتخاب کند. (عمید زنجانی، 120)  آنچه در این تحقیق مورد بررسی نگارنده است اسقاط ضمنی حق اعمال خیار و تایید اثبات و تداوم عقد با بررسی نمونه ای ار آراء قضایی است.

ماده ٣٩٩ قانون مدنی می‌گوید: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.» آن بخش از قرارداد که مجزا ازاصل عقد است و به تبع عقد صحت و سقم پیدا می کند شرط خیار است، اختیاری که این امر اعتباری و تبعی به مشروط له برای انحلال کل عقد می دهد، «خیار شرط» است. به عبارتی «شرط خیار» شرطی است که اختیار فسخ ایجاد می‌کند ولی خیار شرط اختیار فسخ حاصل از شرط است.

عمده حقوقدانان در تفاوت این دو شرط از عبارات «خیار شرط» و «خیار تخلف از شرط» صحبت می کنند؛ مثلاً در این خصوص گفته شده: «خیار شرط حقی است زاده تراضی که در چهره شرط ضمن عقد لازم می آید و آن را متزلزل می کند؛ برای مدتی اختیار برهم زدن عقد را به مشروط له می دهد، ولی، در خیار تخلف از شرط، فرض این است که متعهد به التزام خود وفا نمی کند و اجبار او نیز میسر نمی شود و به وسیله دیگران هم نتیجه مطلوب به دست نمی آید.» (کاتوزیان، ج5، 1387، ص 138)

به صورت مختصر شرط خیار، اختیار فسخی است که متعاملین برای مدت معین به هر یک از طرفین یا هر دو طرف یا شخص ثالث می دهد که بدون وقوع هیچ عاملی در صورت صلاحدید قرارداد را فسخ کند اما در خیار شرط باید معلق علیه اتفاق بیافتد تا خیار شرط حاصل شود.

گفتار دوم: مبنای خیار شرط

برای نقد و بررسی رویه قضایی در خصوص اعمال خیار شرط علاوه بر تبیین مفهوم آن لازم است به منظور تصمیم احسن به واقع با مبنای این خیار نیز آشنا شد.

در این رابطه با مبنای خیار شرط نظرات متعددی ابراز شده که طی بندهای ذیل هر یک از این نظرات تشریح می شود.

الف- مبنای التزام:

تعهدات ناشی از عقد همانطور که نسبت به آثار ابقایی و اثباتی آن الزام آور است برای آثار زوالی آن نیز الزام کننده است. به عبارت دیگر «همان نیروی الزام آوری که اصل عقد و لزوم آن را ایجاب می کند، یعنی تعهد و پایبندی به عهد، موجب مشروعیت خیار فسخ و مبنای پذیرش آن می باشد» (عمید زنجانی، ص123) در حقیقت در نتیجه این التزام است که عقود جایز علی رغم جواز آنها دارای آثار الزام اور است با این توضیح که تنها تفاوت عقود لازم با جایز قابل حل بودن و نبودن آن است بنابراین عقود جایز تا زمانی که از ناحیه یکی از طرفین منحل نشده دارای آثار الزام اور است.

در واقع این نظر مبنای التزام به خیار شرط و سایر خیارات را حدیث «المومنون عند شروطهم» می داند.(محدث نوری، 13/300)

ب- نفی اکراه:

این نظر منشأ و مبنای مشروعیت خیار را سلامت و اختیار در اراده طرفین می داند در غیر این صورت باید قائل به ابقاء عقد شویم که این امر با استقلال اراده منافات دارد.

کسی که صاحب خیار است باید بتواند در مهلت مقرر با کمال اختیار نسبت به اعمال یا عدم اعمال خیار تصمیم بگیرد و این تصمیم به هر لفظ یا فعل ارادی که دلالت بر آن نماید محقق می شود.

در خصوص این نظر گفته شده تعبیر به حاکمیت اراده چندان دقیق نیست زیرا این اصل به قصد طرفین بر می گردد در حالی که در اکراه عنصر قصد موجود و عنصر رضا نا مفهوم است. «به بیانی دیگر اراده و قصد بدون نیاز واقعی به تاثیر ابزار و حرکات مادی، سازنده ی عمل حقوقی است زیرا عمل حقوقی امری اعتباری است؛ نه موجودی مادی تا برای ساخته شدن نیاز به علل و اسباب مادی داشته باشد؛ بلکه علت منحصر همان اراده انشایی طرفین عقد با شرایط مقرر قانونی است که عبارت اجزای رضایت می باشد.» (عمید زنجانی 124)

ج- جبران اشتباه:

پیروان این نظر بر این باورند در هر عقدی احتمال وقوع اشتباه از ناحیه متعاملین وجود دارد از این رو پیش بینی خیار شرط راه حلی برای جبران اشتباهات احتمالی است. (عمید زنجانی 125)

گفته شده آثار اشتباه در معامله دارای فروض متفاوت است نخست اشتباه غیر اساسی که لطمه ای به صحت و لزوم عقد وارد نمی کند. فرض دوم اشتباه اساسی است که باعث نابودی اراده و ابطال توافق ناشی از آن می شود. نوع سوم اشتباه زمینه را برای اعمال خیار فراهم می سازد. (صفایی، 88) برای نمونه اختیار بر هم زدن عقد به موجب خیار مجلس نمونه ای از این خیارات است که به طرفین فرصت جبران اشتباه را می دهد. (شیخ انصاری، 5/16)

به نظر می رسد احکام اشتباه در معاملات توسط شارع مشخص است، از این رو نمی توان مبنای خیار را جبران اشتباهات احتمالی دانست چه بسا در بسیاری از معاملات اشتباهات قابل توجهی صورت می پذیرد لیکن به سبب اسقاط کافه خیارات امکان اصلاح اشتباه و بازگشت وجود ندارد. همچنین درمعاملات کثیری صاحب خیار اشتباهی انجام نداده لیکن بنابر شرایط و اوضاع و احوال حاکم بر زمان اعمال فسخ ترجیح می دهد تا از خیار فسخ استفاده کند.

د- جبران ضرر:

طبق این نظر خیار فسخ فرصتی برای جبران ضررهای احتمالی است که در نتیجه انعقاد عقد  بر طرفین وارد می شود. برخی از فقها به صورت حصری مبنای خیارهایی مانند خیار غبن، مجلس، خیار عیب و خیار تاخیر ثمن و خیار تدلیس را پیشگیری از ضرر احتمالی می دانند. (طوسی، 2/19، حلی، 1 مبحث خیارات) برخی دیگر به صورت مطلق مبنای کلیه خیارات را قاعده ی لاضرر می دانند با این بیان که در قوانین اسلام دفع ضرری واجب است که تدارک دیده شده باشد بنابراین ضرری که تدارک دیده نشده در اسلام قابل پذیرش نیست و در حکم معدوم می باشد. در واقع جایز نبودن این نوع ضرر در اسلام سبب شده که مبنای دیگری مانند خیار فسخ برای آن تعریف شود که در واقع دفع کننده خطر و ضرر احتمالی است.(نراقی، 18)

در بند قبل بیان شده هر فسخی ملازمه با جبران اشتباه نیست. در خصوص مبنای لاضرر نیز همین مسئله صدق می کند با این توضیح که هر فسخی مستلزم جبران ضرر یا پیشگیری از وقوع ضرر نیست. چه بسا شخصی که از حق فسخ خود استفاده می کند جنبه های غیر مالی معامله را در نظر می گیرد یا ممکن است صرفاً معیارهای شخصی خود را لحاظ نماید حتی ممکن است اعمال فسخ از جانب ذوالخیار بیشتر به سود طرف مقابل باشد علی النهایه هر فسخی ملازمه با جبران ضرر ندارد.

ه- مبنای حمایتی بودن خیار:

برخی مبنای تاسیس خیارات را ناشی از حمایتی می دانند که شارع برای متعاملین در نظر گرفته تا با توجه به شرایط هر معامله از آن استفاده و حمایت شوند. (کاتوزیان، 5/67)

انتقادی که بر این نظر وارد است اینکه قواعد حمایتی که از جانب شارع تدبیر می شود اصولاً باید طرف ضعیف قرارداد را مورد هدف قرار دهد در حالی که خیارات بدون اینکه طرفین ضعیف و قوی قرارداد را شناسایی کند در قالبی مشخص برای کلیه معاملات تدوین شده و در بسیاری موارد دو طرف معامله از آن استفاده می نمایند.

و- اوضاع و احوال قراردادی:

به هر روی با توجه به تحلیلهایی که در خصوص هر یک از نظرات فوق ارائه گردید و نقدهایی که نسبت به هر یک از آنها بیان شد مبرهن است که خیار فسخ تاسیسی است که شارع برای هر یک از متعاملین در عقود معین در نظر گرفته و بر اساس اصول فقهی و ماده 10 قانون مدنی نیز طرفین قرارداد می توانند هرگونه شرطی که خلاف نظم عمومی، اخلاق حسنه و قوانین آمره نباشد را در قرارداد خود قبول نمایند.

پیداست که هر عقدی شرایط مختص به آن عقد را داراست. در واقع متعاملین در هر عقدی دارای شرایط و اوضاع و احوال خاصی هستند که هر یک با توجه به شرایطی که در آن قرار دارد و اندیشه ای که در ذهن خود پرورش داده اقدام به انعقاد معامله و پذیرش خیار له یا علیه خود می نماید. از این رو ممکن است شخصی در نتیجه یک معامله منافعی را برای خود ببیند که شاید صدها نفر دیگر چنین شرایطی را اصلاً قبول نداشته باشند در واقع شرایط متعاملین است که سبب قبول یا عدم قبول خیار شرط یرای خود یا طرف مقابل می شود.

در واقع همین شرایط قراردادی است که می تواند به مقام قضایی در تفسیر قرارداد و اعمال یا عدم اعمال خیار شرط یا اسقاط و عدم اسقاط آن کمک کند. ذیلاً به نقد و بررسی رایی در خصوص اسقاط ضمنی خیار شرط در خواسته اصلی تایید و تنفیذ فسخ و دعوی تقابل الزام به تنظیم سند رسمی مبیع خواهیم پرداخت.

 

گفتار سوم: خواسته، دفاعيات طرفين و آراء صادره

پرونده ای با كلاسه 15/66 در دادگاه حقوقي 2 گنبد در تاریخ 20/02/139 با خواسته الزام به تنظيم سند رسمي اقامه گردیده است. نهایتاً دادنامه قطعی مبنی بر تاييد خواسته خواهان مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سندرسمی صادر گردیده با این استدلال که خیار فسخ به علت فوريت داشتن در مهلت متعارف اعمال نشده  است. در این بند ضمن بیان خواسته و دفاعیات طرفین، آراء صادره را نیز تشریح می نماییم.

 

بند اول: شرح خواسته

خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 20/2/67 آقای (ب) با وکالت آقای (ن) به طرفیت آقای (س) دادخواستی به خواسته الزام به انتقال رسمی سهم الملک خوانده .

از پلاک 993/7 اصلی واقع در … مقوم به مبلغ 4010000 ریال تقدیم دادگاه حقوقی یک گنبد نموده که به شعبه اول ارجاع گردیده و خلاصتاً توضیح داده که موکل به منظور اجرای یک طرح عملی و اجتماعی در امر گسترش و تولید گیاهان داروئی به موجب قرارداد مورخ 7/2/64 به بیع نقد و قطعی سهم خوانده.

از ملک پلاک 993/7 اصلی به میزان سه دانگ از بخش هفت ثبتی واقع در خیابان را خریداری می نماید و برای تثبیت معامله مورد بحث، فروشنده (خوانده) ضمن اقرار به وصول ثمن معامله قید حقوق و خیارات احتمالی را از خود ساقط کرده به قطعی بودن معامله تصریح نموده و سند ملک مرقوم را نیز تحویل خریدار می نماید و در خاتمه صدور حکم بشرح خواسته کرده مستندات وی 1 – وکالتنامه 2 – فتوکپی قرارداد فی مابین 3 – فتوکپی سند مالکیت 4 – فتوکپی اظهارنامه می باشد.

 

بند دوم: دفاعيات وكيل خوانده

با تعیین وقت و ابلاغ به طرفین آقای (الف) با تقدیم یک برگ وکالتنامه خود را وکیل خوانده معرفی کرده طبق صورتجلسه مورخه 27/7/67  اظهار داشته …. و همکار محترم در دادخواست تقدیمی قید کرده.

عمل قبض و اقباض از ناحیه موکل صورت پذیرفته این عمل در هیچ زمان و هیچ مکاتبه اي به وقوع نپیوسته است و موکل بعد از پیروزی انقلاب تاحال کماکان زمین را در اختیار و تصرف خود دارد و چنانچه لازم باشد

تمام مدارک و اسناد موجود در این خصوص را که حکایت از تنظیم قراردادهای … به استناد و ارگان های … و تحویل محصول زراعی … به دادگاه تقدیم خواهد نمود. مسئله دیگر بند 7 قرارداد است که به موجب آن مقرر شده است: «در صورت عدم انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی فروشنده متعهدگردیده قیمت نقدی ثمن معامله و مبلغ معادل آن را به خریدار بپردازد» مسلماً این شرط هم یک شرط صحیح می باشد که هیچ خللی به ارکان معامله وارد نمی آورد.

بند سوم: پاسخ وكيل خواهان

وکیل خواهان اظهار داشته اولاً … ثالثاً سند عادی مورد توجه از دو قسمت جداگانه تشکیل شده یکی وقوع معامله و تعهدات طرفین و دیگری تعهد خوانده به انجام تشریفات رسمی است. حال استناد همکار محترم به ظواهر بند 7  قرارداد توجه داشته در حالي كه ماهيت توافق متعاملين چيز ديگري است در واقع مقصود از شرط آنست که اگر طرفین برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و به جهتی از جهات قانونی برای تنظیم سند مانعی حادث شد در آن صورت فروشنده مي تواند با استرداد ثمن نسبت به تحويل مبيع اقدام كند.

 

بند چهارم: مفاد دادنامه بدوي

دادگاه ایرادات وکیل خوانده را مردود اعلام مي دارد. دادگاه وضعیت ثبتی پلاک مذکور را استعلام کرده که پاسخ واصل گردیده است.

سرانجام دادگاه طبق صورتجلسه مورخه 20/12/67پس از استماع اظهارات وکیل خوانده با توجه به  استعلام ثبتی مضبوط در پرونده که حکایت از مالکیت فروشنده دارد و کسب نظر آقای مشاور طبق نظریه مورخه 20/12/67 چنین اظهار نظر کرده است.

با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه وکیل خوانده امضاء موکل خود را در ذیل سند عادی مورخه 7/3/64 قبول کرده و در متن سند نیز خوانده اقرار به وصول ثمن معامله نموده و با توجه به قطعیت معامله و عدم دفاع موجه وموثری از ناحیه خوانده و عدم فسخ آن به فوریت عرفی، دعوی مطروحه به نظردادگاه ثابت است

و حکم  بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی سه دانگ مشاع از پلاک 993 فرعی از 7 اصلی واقع در خیابان … و انتقال آن به خواهان صادر می نماید…

 

بند پنجم: مفاد لايحه فرجام خواهي

آقای (ک) وکیل خوانده به نظریه مذکور اعتراض کرده و ضمن لایحه تقدیمی نسبت به شرط مندرج در عقد اینطور نوشته است: … ب: موکل در سند تعهدی به اینکه در دفترخانه حاضر و معامله را انجام دهد نکرده و به همین دلیل بند 7 قرارداد حاکم برقرارداد طرفین است ج: اگرچه سند تنظیمی با عبارت فروشنده و خریدار و مورد معامله تنظیم گردیده ولی با توجه به مفاد بند7 قرارداد این سند قولنامه است که براساس بخشنامه شورایعالی قضائی مسلماً مقررات و ضوابط قانونی قولنامه بر آن حاکم است و دادگاه در نظریه صادره اعلام نکردن فسخ معامله تا تاریخ تقدیم دادخواست را نشانه صحت معامله دانسته در حالی که این نظریه صحیح نیست زیرا اولاً دربند7 قرارداد هیچگونه محدودیت زمانی برای اعلام فسخ معامله از ناحیه فروشنده قید نگردیده و علاوه بر آن موکل در صورت جلسه پرونده کلاسه 967/66 دادگاه حقوقی یک گنبد فسخ قرارداد را به خریدار اعلام داشته است …

 

 

بند ششم: مفاد دادنامه شعبه 22 ديوان عالي كشور

شماره دادنامه 2/7/69

تاریخ رسیدگی 22/485

مرجع رسیدگی شعبه 22 دیوانعالی کشور

پس از ارسال پرونده به دیوانعالی کشور و ارجاع آن به این شعبه اینک در وقت بالا هیئت شعبه تشکیل با بررسی محتویات پرونده و مشاوره بشرح زیر اظهار نظر می نماید.

بسمه تعالی

نظریه : اعتراضات معترض بر نظریه صادره وارد است و موجبات تخدیش آن بشرح زیر است :

  • فوریتی برای خیار شرط طبق بند7 قرارداد منظور نگردیده و خیار مزبور نیز در اصل از جمله خیاراتی نیست که دارای فوریت بوده باشد بنابراین مبنای استدلال دادگاه بی اساس است .
  • چنانچه بند7 قرارداد مدرکیه محمول بر شرط خیار فسخ بوده باشد در اینصورت به صراحت ماده 401 قانون مدنی شرط مزبور به علت اینکه دارای قید مدت نیست باطل و هم مبطل عقد است و دیگر محلی برای اعمال خیار فسخ در هر زمان از ناحیه فروشنده باقی نمی ماند.
  • چنانچه منظور از بند7 فوق الاشعار عبارت ازشرط نمودن انصراف از معامله به عوض پرداخت مبلغی معین بوده باشد در این صورت هر چند عقد خیاری و جائز نیست بلکه لازم است ولی به لحاظ اینکه رعایت مدت نیز در آن نگردیده بنا به مستفاد از ماده 401 قانون مدنی و نیز بند2 ماده 233 آن قانون شرط مزبور باطل و هم مبطل عقد است بنا به مراتب نظریه صادره را به جهت فوق مخدوش اعلام می دارد. (بازگیر، 1389)

 

 گفتار چهارم: نقد و بررسی

به نظر هر یک از دادنامه های صادره از شعبه حقوقی و دیوان عالی کشور دارای ایراد می باشند زیرا هر دو مرجع به اراده متعاملین تواجه نداشته و صرفاً بر اساس منطوق عبارات شرط را تفسیر کرده اند. در حالی که قصد متعاملین از این شرط اولاً الزام فروشنده به تنظیم سند مبیع بوده است؛ ثانیاً اختیار فسخ قرارداد برای خریدار در صورت عدم انجام تعهد از طرف فروشنده بوده است.  به هر حال قرارداد از نظر صحت نیز دارای ایراداتی است که به نحو صحیح مورد توجه قرار نگرفته است. در واقع مي توان توافق و خواسته متعاملين را به گونه هاي مختلف تفسير كرد كه هيچ يك از اين تفاسير با نتيجه دادنامه بدوي سازگاري ندارد برخي از ايرادات مورد توجه شعبه ديوان عالي قرار گرفته لیکن در استدلال دیوان عالی نیز به نظر ایراد و اشکال وارد است. در بخش نقد و بررسی ابتدا به شرط خیار یا شرط فاسخ بودن توافق متعامیلن می پردازیم سپس اصل وجود خیار در قرارداد را تشریح می نماییم و در آخر سایر ایرادات وارد بر هر یک از این آراء را بررسی می کنیم.

 

بند اول: خيار شرط يا شرط فاسخ

منظور از شرط فاسخ این است که ضمن قرارداد شرط شود چنانچه معلق علیه (شرط معلق) اتفاق بیافتد قرارداد خودبخود منفسخ می شود. در منابع فقهی شرط فاسخ تحت عنوان بیع الخیار بررسی شده است. شیخ انصاری شرط فاسخ را قبول ندارند ایشان در خصوص بیع الخیار می فرمایند اینکه کسی چیزی را بفروشد و شرط کند به محض استرداد ثمن توسط فروشنده بیع منفسخ می شود برابر موازین شرعی نیست زیرا انفساخ بیع به خودی خود و بدون انشای فعل یا قولی شبیه انعقاد بیع به صورت خودکار و بدون سبب بوده و این مخالف شرع است که مسببات مشروط بر سببهای شرعی آن هاست. (انصاری؛ 1394، 16-17) «به نظر ایشان انفساخ عقد مثل خود عقد از مقوله کسر و انکسار است. همانطور که انکسار بدون سبب ممکن نیست انفساخ هم بدون سبب ممتنع است.» (سعیدی، رازقیان، 1397، 483) به نظر این استدلال درست نیست زیرا شرط انفساخ توسط متعاملین در قرارداد درج و مورد توافق آنها قرار گرفته است بنابراین مشروعیت به سبب عام حاصل است و اینگونه شروط نیاز به سبب مشروع خاص (مانند عقد نکاح) ندارند. به عبارتی با توسل به عموماتی مانند: «المومنون عند شروطهم» سببیت مشروع عقد حاصل می شود و درج شرط فاسخ ضمن عقد خود سبب قانونی و شرعی است. (شهیدی تبریزی، 1375؛ 230)

به طور کلی آنچه در منابع فقهی مورد قبول اغلب فقها قرار گرفته؛ تعلیق انفساخ قرارداد به امری است که فعل ارادی و اختیاری یکی از طرفین است. در مورد وضعیت قرارداد معلقی که زوال آن معلق به وقوع واقعه خارج از اراده طرفین است هیچ اشاره ای در فقه نشده است. اگرچه در این تعلیق معلق علیه خارج از اراده طرفین است لیکن این تفاوت سبب اختلاف در وضعیت حقوقی این دو گونه قرارداد نمی شود و حکم به صحت قرارداد و شرط در این تعلیق از نظر فقهی خالی از اشکال بنظر می رسد زیرا آنچه در مورد شرط فاسخ بر امر ارادی یکی از طرفین گفته شد در مورد تعلیق بر امر خارج از اراده ایشان نیز صادق است و مانعی برای انعقاد و اعتبار چنین قراردادی استنباط نمی شود. (ابهری و همکاران؛ 1390، 40) در حقیقت در خیار شرط طرفین توافق می کنند در صورتی که معلق علیه ایجاد شد مشروط له می تواند قرارداد را فسخ کند اما در شرط فاسخ متعاملین سبب انفساخ عقد را از ابتدا به صورت خودکار مورد توافق قرار داده اند و مختار بودن مشروط له را قید نکرده اند لیکن قید شرط فاسخ؛ صرفاً حاصل شدن معلق علیه است.

اکنون در خصوص پرونده موضوع بحث متعاملین شرط کرده اند: «در صورت عدم تنظيم سند فروشنده موظف است ثمن يا معادل آن را به خريدار مسترد نمايد.» مسئله روشن است اینکه آیا چنین عبارتی گویای شرط فاسخ است یا شرط خيار؟ در واقع عبارت به صورت دو پهلو نگاشته شده است. به تعبيري مي توان گفت منظور متعاملين اين بوده اگر سند ملك تنظيم نشد معامله خودبخود فسخ مي شود.

دومین تفسیر اینکه با توجه به قید انتهای این جمله فروشنده صاحب خیار فسخ است که در صورت عدم تنظيم سند مختار است قرارداد را فسخ نماید.

به هر حال با در نظر گرفتن کلیت این عبارت به نظر مي رسد نمي توان آن را خيار براي فروشنده دانست بلكه همانگونه كه قبلاً گفته شد اين عبارت بيانگر تكليفي براي فروشنده است و صاحب خيار شرط، خريدار مي باشد به اين صورت كه اگر تنظيم سند صورت نگيرد خريدار مي تواند از خيار خود استفاده كند و معامله را فسخ نمايد در اين حالت فروشنده موظف به استرداد ثمن يا معادل آن است.

 

 

بند دوم: وجود یا عدم وجود خیار فسخ

به نظر دو تفسیر می توان از بند 7 قرارداد ارائه کرد؛

الف: عدم وجود حق فسخ در قرارداد

با دقت در نحوه نگارش بند 7 قرارداد در یک تفسیر می توان گفت هیچ شرط فسخی اعم از شرط خیار یا خیار تخلف از شرط در قرارداد مورد توافق متعاملین واقع نشده است. بلکه آنچه در این بند درج شده تاکیدی بر آثار عقد باطل است. به عبارت دیگر اولین مسئله در پرونده موضوع دادنامه های فوق ماهيت شرطی است که متعاملین در ضمن مبایعه نامه درج کرده اند. در این بند اینگونه مقرر شده:: «در صورت عدم انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی فروشنده متعهدگردیده قیمت نقدی ثمن معامله و مبلغ معادل آن را به خریدار بپردازد…»شرط خیار نهایی

مي دانيم يكي از آثار عقد باطل برگشتن هر يك از خريدار و فروشنده به وضعيت قبل از عقد است يعني خريدار صاحب و مالك ثمن مي شود و مبيع به فروشنده بر مي گردد. از يك منظر مي توان گفت آنچه متعاملين به موجشرط خیار نهاییب اين شرط پذيرفته اند تاكيد بر اثر عقد باطل است در واقع قصد باطني طرفين بيانگر اين است كه انتقال سند رسمي مبيع جزو ركن اصلي معامله و علت تامه آن به شمار مي رود لذا در صورتي كه اين ركن اساسي محقق نشود در واقع معامله باطل محسوب مي شود و هر يك از طرفين مي توانند نسبت به استراداد عوض داده شده اقدام نمايند. شرط خیار نهایی

 

ب- وجود حق فسخ در قرارداد

برداشت دوم از بند 7 قرارداد فی مابین متعاملین وجود حق فسخ در قرارداد است لیکن هيچ يك از وكلاي خواهان و خوانده و حتي دادگاه محترم به اين موضوع توجه نداشته اند كه شرط لحاظ شده در قرارداد اساساً شرط خيار نيست. چرا در اين عبارت فروشنده متعهد شده اگر امكان تنظيم سند مهيا نشود مبلغ ثمن يا معادل آن را به خريدار مسترد كند بنابراين نمي توان از اين عبارت شرط خيار براي فروشنده استنباط كرد. به عبارت دیگر بر اساس این بند فروشنده متعهد به انجام عملِ تنظم سند شده است لذا اگر از شرط خیار نهاییانجام این شرط امتناع نماید در واقع تخلف از شرط کرده و خریدار می تواند به استناد این تخلف قرارداد را فسخ کند، در صورت فسخ قرارداد فروشنده موظف است ثمن معامله یا معادل آن را به خریدار مسترد نماید. به طور خلاصه در قرارداد فروشنده متعهد به عمل تنظیم سند شده و چنانچه آن را انجام ندهد خریدار می تواند به استناد تخلف از شرط قرارداد را فسخ کند. (کاتوزیان، همان، ص 138)شرط خیار نهایی

به عبارت بهتر در شرط خيار مشروط له مختار به استفاده يا عدم استفاده از شرط مذكور است در حالي كه اولاً در اين عبارت مشروط له مشخص نيست. ثانياً اگر فروشنده را مشروط له بدانيم با تکلیف مندرج در شرط سازگاری ندارد زیرا نمی توان هم تعهد و هم خیار ناشی از عدم انجام تعهد را برای یکی از طرفین قرارداد لحاظ کرد بلکه با توجه به اینکه تعهد (به تنظیم سند) بر عهده فروشنده گذاشته شده است حق فسخ ناشی از عدم انجام تعهد قاعدتاً باید برای خریدار باشد. (گرجی، 1387، ص59)  شرط خیار نهایی

به نظر تفسیر دوم با اراده و خواست متعاملین تطابق بیشتری دارد زیرا در این بند هم تعهد اشاره شده و هم به ضمانت اجرای ناشی از عدم اجرای تعهد. در واقع فروشنده متعهد شده تا نسبت به تنظیم سند ملک اقدام نماید، ضمانت اجرای عدم انجام تعهد نیز حق فسخی است که خریدار می تواند اعمال کند و با اعمال خیار فسخ فروشنده موظف است تا ثمن یا معاشرط خیار نهاییدل آن را به خریدار مسترد نماید. هر چند به حق فسخ خریدار در این عبارت اشاره ای نشده ولی تکلیف فروشنده جهت استرداد ثمن کاملاً گویای این حق برای خریدار است زیرا استرداد ثمن در دو فرض ابطال یا فسخ امکان پذیر است، زمانی که قراردادی منعقد شده و طرفین نسبت به انجام برخی تعهدات خویش اقدام کرده اند دلیلی برای بطلان وجود ندارد، ولی زمانی که تعهدی بر یکی از طرفین شرط شده و متعاقب آن به فرض عدم انجام تعهد استرداد ثمن تکلیف می شود راهی جز اعلام فسخ از ناحیه متعهد له باقی نمی ماند.

بند سوم: سایر ایرادات

علاوه بر اشتباه مراجع رسیدگی کننده نسبت به نوعیت خیار، به نظر می رسد در تشخیص مشروط علیه و مشروط له و همچنین علت بطلان معامله نیز دچار اشتباه شده اند که در این بند تشریح می شود..شرط خیار نهایی

الف: مشروط له خریدار است نه فروشنده

همانطور که در مطالب بالا تشریح شد بند 7 قرارداد خیار تخلف از شرط است و متعهد فروشنده و متعهد له خریدار است بنابراین صاحب حق فسخ نیز خریدار می باشد. به عبارت دیگر زماني كه فروشنده متعهد به استشرط خیار نهاییرداد ثمن شده نمي توان نامبرده را مشروط له ناميد بلكه بر اساس اين شرط خريدار مشروط له است و در صورت عدم تنظيم سند اين خريدار است كه مي تواند نسبت به اعلام فسخ و استفاده از خيار شرط اقدام نمايد. با این اوصاف در پرونده موصوف حتی اگر فسخ از جانب فروشنده آن هم در مهلت متعارف صورت گرفته باشد با توجه به اینکه صاحب حق نبوده فاقد اثر حقوقی است، در واقع مصداق ایقاع فضولی می باشد که فاقد مبنای قانونی و فقهی است. (ایزدی فر، تقی پور درزی نقیبی، 1394، ص1)شرط خیار نهایی

 

ب- بطلان معامله به سبب جهل عوضین

همانطور که گفته شد عبارت مندرج در بند 7 قرارداد شرط خيار نيست بلكه خيار شرط است ليكن آنچه سبب ابطال معامله مي شود معين نبودن مهلت استفاده از خیار شرط نيست بلكه مشخص نبودن مهلت انجام فعل از ناحيه فروشنده است.

زیرا برابر قانون نیازی به مشخص بودن مهلت برای شرط تخلف از خیار نیست بلکه متضرر از این شرط به محض اطلاع از تخلف باید در مهلت متعارف نسبت به اعمال خیار خویش اقدام کند. به عبارتی با توجه به فوری بودن این خیار باید در اسرع وقت خیار خود را اعمال نماید.

معین نبودن تاریخ تنطیم سند از این جهت قرارداد را باطل می کند که سبب جهل به عوضین است. در واقع طرفين توافق كرده اند اگر تنظيم سند صورت نگرفت خريدار مي تواند معامله را فسخ كند و فروشنده موظف به استرداد ثمن معامله است ليكن زماني براي تنظيم سند و نتيجتاً اعلام فسخ از ناحيه خريدار مشخص نشده است. عدم تعیین زمان تنظیم سند باعث می شود تا خریدار مهلتی برای رسیدن به حقش نداشته باشد و ضرب العجلی نیر برای انجام تعهدات توسط فروشنده وجود نداشته باشد همین ابهام در عوضین قراردادی است که طبق ماده 233 قانون مدنی از موارد ابطال عقد است. (کاتوزیان، 1376، ج3، ص188)شرط خیار نهایی

 

ج- عدم قید فوریت در شرط خیار و فوریت در خیار شرط

طبق مقررات قانون مدني هر يك از خيارات شرايط مختص به خود دارد. از جمله شرايط اعمال خيار مهلتي است كه قانونگذار براي آنها پيش بيني كرده است، مثلاً خيار مجلس تا زمان متفرق شدن متعاملين است. (ماده 397ق.م) خيار حيوان و تاخير ثمن تا سه روز بعد از معامله است. (398 و 399) در خيار رويت و تخلف از وصف و همچنين خيار عيب و غبن و تدليس بنابه صراحت قانون فوري است(420 و435 و 440) لهذا اعمال شرط خيار فوري نيست. (کاتوزیان، 1378، ج5، ص 146 به بعد) ولي همانطور كه گفته شد آنچهشرط خیار نهایی موضوع توافق طرفين است خيار شرط است نه شرط خيار، به اضافه اينكه اين خيار شرط براي خريدار است نه فروشنده، با اين اوصاف استدلال هر دو مرجع اشتباه و داراي ايراد است زيرا دادگاه بدوي علي رغم اينكه آن را خيار شرط دانسته و به علت عدم اعمال این خیار به فوریت خواسته فسخ را نپذیرفته بود ليكن مشروط له را فروشنده می دانست. ديوان عالي كشور نيز آن را شرط خيار توصيف كرده در حالي كه شرط خيار نيست بلكه اعمال خيار منوط به انجام فعل تنظيم سند از طرف فروشنده شده است.

نتیجه

شرط خيار اختیاری است که متعاملین حسب اوضاع و احوال حاکم بر زمان انعقاد قرارداد به هر دو یا یکی از طرفین قرارداد اعطا می کنند تا در مهلت معين صاحب خيار بتواند قرارداد را فسخ نمایند. مهلت خيار ممكن است به صراحت توسط طرفين مشخص شود يا با توجه به اوضاع و احوال حاكم بر قرارداد مهلت استفاده از خيار استنباط شود، خيار شرط به لحاظ داشتن مهلت مشخص فوريت ندارد و صرفاً در مهلت تعيين شده قابل اعمال است.

در قرارداد موضوع دادنامه صادره طرفين شرط كرده اند اگر تنظيم سند صورت نگيرد فروشنده موظف است ثمن معامله يا معادل آن را به خريدار مسترد كند، در واقع تفسيري كه هم به منطوق اين عبارت نزديكتر است و هم منطقيرشرط خیار نهایی و عقلايي است اينكه فروشنده موظف به تنظيم سند است، در مقابل خريدار صاحب حق خيار فسخ است كه اگر فروشنده نسبت به تنظيم سند اقدام ننمايد شرط خیار نهایی معامله را فسخ نمايد، بنابراين اگر چنانچه قائل به عقد خياري باشيم آنچه كه مورد توافق قرار گرفته خيار شرط است نه شرط خيار؛ زيرا اعمال آن منوط به انجام فعلي از ناحيه مشروط عليه شده در حالي كه در شرط خيار معلق عليه وجود ندارد بلكه خيار مستقيم در نتيجه تراضي طرفين حاصل مي شود.

آنچه كه در اين قرارداد سبب ابطال آن مي شود و مورد توجه هيچ يك از مراجع بدوي و ديوان عالي قرار نگرفته اين است كه؛ اولاً خيار مورد نظر براي خريدار مي باشد و فروشنده صاحب خيار نيست بلكه وي موظف به انجام معلق عليه است؛ ثانياً مهلت انجام معلق عليه (تنظيم سند) در قرارداد مشخص نشده است و اين امر سبب جهل به عوضين و در نتيجه ابطال قرارداد مي شود.شرط خیار نهایی

 

 

wiki info

 

 

منابع

منابع فارسي

  • ایزدی فر، علی اکبر، تقی پور درزی نقیبی، محمد حسین، امکان وقوع ایقاعات به نحو فضولی با رویکری بر نظر امام خمینی، پژوهشنامه متین، سال 17، شماره 66، 1394.
  • بهرامی احمدی، حمید، سوء استفاده از حق، تهران، انتشارات اطلاعات، چاپ سوم، ١٣٧٧.
  • بازگیر، یدالله، کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور، عقود و تعهدات؛ انتشارات فردوسی، چاپ اول، چاپ دریا، 1389.
  • جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دائرة المعارف حقوق مدنی و تجارت، کتابخانة گنج دانـش، چاپ اول، ١٣٨٨؛
  • شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، تهران، انتشارات مجد، چاپ ششم، ١٣٨٦؛
  • صفایی، سید حسین، قواعد عمومی قراردادها، تهران، انتشارات میزان، چاپ پنجم، ١٣٨٦؛
  • فیض، علیرضا، مبادی فقه و اصول، تهران، مؤسسه انتشارات چـاپ دانـشگاه تهـران، چـاپ چهاردهم، ١٣٨٢؛
  • کاتوزیان، امیرناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج5، تهران، شرکت سهامی انتشار، 1378.
  • ____________، قواعد عمومی قراردادها، ج3، تهران، شرکت سهامی انتشار، 1376.
  • ____________، حقوق مدني، وقايع حقوقي، چ نهم، تهران، شرکت سهامي انتشار، 1384.
  • گرجی، ابوالقاسم، مبانی حقوق اسلامی، تصحیح: ابوالفضل احمدزاده، تهران، مجمع علمی و فرهنگی مجد، چاپ اول، ١٣٨٧.
  • مسکین نیای جهرمی، علی، تحلیل حقوقی، ماهیت، آثار و احکام فسخ عقد، پایان نامه کارشناسی ارشد، پایگاه اطلاع رسانی حوزه،1377.

 

منابع عربي

  • ابن منظور، محمد بن مکرم، لسان العرب، بیروت، دارالفکر، چاپ سوم، ١٤١٤ ه . ق؛
  • انصاری، مرتضی بن محمد امین، مکاسب (دورۀ ٦جلدی)، قم، چاپ منشورات الحکمه، ١٤١١ ه.ق.؛
  • حر عاملی، محمد بن حسن، وسائل الشیعه الی تحصیل مسائل الشریعه، ج١٢ و ٢٦ ،تهران، المکتبه الاسلامیه، ١٣٨٥؛
  • حلّی، حسن بن یوسف، تذکره الفقهاء، تهران، مکتبه مرتضویه، بیتا؛
  • خمینی (امام)، روح الله الموسوی،کتاب البیع، ج٤ ،نجف الاشرف، مطبعه الادب، ١٣٧٩؛
  • خویی، سیدابوالقاسم، مصباح الفقاهه (قسم المعاملات)، بیروت، دارالهادی، ١٤١٢؛
  • شهید ثانی، زین الدین بن علی، الروضة البهیه فی شرح اللمعة الدمشقیه، بیروت، ١٤٠٣؛
  • طوسی، محمد بن حسن، خلاف، ج٢ ،قم، جامعه مدرسین حوزه علمیه قم،١٤١٤؛
  • عبده بروجردی، محمد، کلیات حقوق اسلامی، تهران، مؤسسه انتـشارات و چـاپ دانـشگاه تهران، چاپ اول، ١٣٨٣؛
  • علّامه حلی، قواعد الاحکام فی معرفة الحـلال و الحـرام، ج ٢ ،قـم، مؤسـسه نـشر اسـلامی، الطبعة الاولی، ١٤١٨؛
  • عمید زنجانی، عباسعلی، آیات الاحکام (حقوقی ـ کیفـری)، مـصحّح: ابوالفـضل احمـد زاده، تهران، انتشارات مجد، چاپ اول، ١٣٨٨؛
  • فخر المحققین، محمدبن حسن، ایضاح الفوائد فی شرح القواعد، ج١ ،قم، بینا، ١٣٨٩؛ ١٣٨ مجلۀ فقه و مبانی حقوق اسلامی، شمارۀ ١ ،سال چهل و چهارم، بهار و تابستان ١٣٩٠
  • کاشف الغطاء، شیخ علی، شرح خیارات اللمعة، قم، مؤسسة النشر الاسلامی، الطبعة الاولـی، ١٤٢٢؛
  • نجفی، محمدحسن، جواهر الکلام فی شرح شرایع الاسلام، بیروت، دار احیاء التراث العربـی، ١٩٨١؛
  • نراقی، احمد بن محمد مهدی، عوائد الایّام، بینا، بیجا،١٣٢١؛

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *